İÇİNDEKİLER
SUNUM ....................................................................................................................... i
İkinci Baskı İçin ÖNSÖZ ....................................................................................... iii
ÖNSÖZ ...................................................................................................................... v
Birinci Bölüm KAT MÜLKİYETİ KAT İRTİFAKI VE TOPLU YAPILAR İLE İLGİLİ TEMEL KAVRAMLAR VE TANIMLAR
KONUYA GİRİŞ ............................................................................................................ 3
A. KAT MÜLKİYETİ KAT İRTİFAKI VE TOPLU YAPI KAVRAMLARI ......... 3
I. Kat Mülkiyeti .................................................................................................................. 4
1. Kat Mülkiyetinin Tanımı .......................................................................................... 4
2. Kat Mülkiyetinin Konusu ......................................................................................... 4
3. Kat Mülkiyetinin Uygulama Alanı ........................................................................... 4
II. Kat İrtifakı ..................................................................................................................... 5
1. Kat İrtifakının Tanımı .............................................................................................. 5
2. Kat İrtifakının Konusu ............................................................................................. 5
3. Kat İrtifakının Uygulama Alanı ............................................................................... 5
4. Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar ve Benzerlikler ........................... 6
a. Farklı Özellikler ................................................................................................... 6
b. Benzer Özellikler ................................................................................................. 6
III. Devre Mülk Hakkı........................................................................................................ 6
1. Devre Mülk Hakkının Tanımı .................................................................................. 6
2. Devre Mülk Hakkının Hukuksal Niteliği ................................................................. 7
IV. Toplu Yapı ................................................................................................................... 7
1. Toplu Yapının Tanımı .............................................................................................. 7
2. Toplu Yapının Kapsamı ve Niteliği ......................................................................... 7
YARGITAY KARARLARI ............................................................................................. 10
Kat Mülkiyeti Yasasının Uygulama Alanı ile İlgili Kararlar ........................................... 10
B. KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI İLE İLGİLİ TANIMLAR ................. 26
I. Anataşınmaz, Anayapı, Bağımsız Bölüm, Eklenti, Kat Mülkiyeti, Kat Maliki ............ 26
1. Anataşınmaz ........................................................................................................... 26
2. Anayapı .................................................................................................................. 27
3. Bağımsız Bölüm ..................................................................................................... 27
4. Eklenti .................................................................................................................... 28
5. Kat Mülkiyeti ......................................................................................................... 29
6. Kat Maliki .............................................................................................................. 29
II. Ortak Yerler ve Kullanma Hakkı ................................................................................. 30
1. Ortak Yerler ............................................................................................................ 30
2. Kullanma Hakkı ...................................................................................................... 30
III. Kat İrtifakı ve Kat İrtifakı Sahibi ................................................................................ 31
1. Kat İrtifakı .............................................................................................................. 31
2. Kat İrtifakı Sahibi ................................................................................................... 31
IV. Arsa Payı .................................................................................................................... 32
V. Sözleşme ..................................................................................................................... 32
VI. Yönetim Planı ............................................................................................................. 32
VII. Mimari Proje ve Yapı Kullanma İzin Belgesi ........................................................... 33
VIII. Toplu Yapı Vaziyet Planı ve Projesi ........................................................................ 34
C. BAĞIMSIZ BÖLÜMLER İLE ARSA PAYLARI VE ORTAK YERLER ARASINDAKİ BAĞLANTILAR ............. 34
I. Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı arasındaki Bağlantı..................................................... 34
1. Uygulamada Arsa Payının Önemi .......................................................................... 35
2. Bağımsız Bölümlerle Arsa Payı Arasındaki Bağlantı ............................................. 36
II. Bağımsız Bölümlerle Eklentiler ve Ortak yerler Arasındaki Bağlantı ......................... 37
YARGITAY KARARLARI ............................................................................................. 38
İkinci Bölüm KAT MALİKLERİNİN VE KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI
KONUYA GİRİŞ ........................................................................................................... 43
A. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI ...................................................................... 43
I. Kat Maliklerinin Bağımsız Bölümler Üzerindeki Hakları ............................................. 43
1. Maddi Anlamda Kullanma Hakkı ........................................................................... 44
2. Hukuksal Anlamda Kullanma Hakkı ...................................................................... 44
II. Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Hakları ...................................................... 45
1. Ortak Yerlerden Yararlanma Oranı ........................................................................ 45
2. Kiracının Ortak Yerden Yararlanması .................................................................... 46
3. Ortak Yerlerdeki Hakların Korunması.................................................................... 46
YARGITAY KARARLARI ............................................................................................. 47
Kat Maliklerinin Ortak Yerler Üzerindeki Haklarıyla İlgili Kararlar ............................... 47
B. KAT MALİKLERİNİN BORÇ VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ ............................... 54
I. Kat Maliklerinin 18. Madde Kapsamında Borç ve Yükümleri ...................................... 55
1. Doğruluk Kurallarına Uymak ................................................................................. 55
2. Birbirini Rahatsız Etmemek ................................................................................... 55
a. Gürültü Çıkarmamak .......................................................................................... 56
b. Bağımsız Bölümde (Kedi, Köpek vb) Hayvan Beslememek .............................. 57
c. Pis Su ve Kokular Yaymamak ............................................................................ 57
3. Birbirinin Haklarını Çiğnememek .......................................................................... 59
4. Yönetim Planı Hükümlerine Uymak ...................................................................... 60
II. Kat Maliklerinin 19. Madde Kapsamında Borç ve Yükümleri .................................... 60
1. Anataşınmazın Bakımı Borcu ................................................................................ 60
2. Anataşınmazı Koruma Borcu ................................................................................. 61
a. Mimari Durumu Koruma .................................................................................... 61
b. Anayapının Güzelliğini Koruma ........................................................................ 62
c. Anayapının Sağlamlığını Koruma ...................................................................... 62
3. Ortak Yerlerde Değişiklik Yapmama Borcu .......................................................... 63
III. Bağımsız Bölümde Oturanların Borçları .................................................................... 64
YARGITAY KARARLARI ............................................................................................. 65
Kat Maliklerinin Borç ve Yükümlülükleri ile İlgili Kararlar ........................................... 65
1. Kat Maliklerinin 18. Maddeye Göre Borçları ile İlgili Kararlar ................................... 65
2. Kat Maliklerinin 19. Maddeye Göre Borçları ile İlgili Kararlar ................................... 80
C. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI ...................... 114
I. Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ..................................................................................... 114
1. Yapının Tamamlanmasını Karşılıklı İsteme ve Dava Hakkı ................................ 115
2. Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama ...................................................... 117
3. Kat İrtifaklı Taşınmazda Kat Mülkiyeti Hükümlerinin Uygulanması Koşulları .. 117
II. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları ............................................................................. 118
1. Yapının Tamamlanması Yükümlülüğü ................................................................ 118
a. Borçları Yerine Getirmek ................................................................................. 119
b. Yapım İşini Kolaylaştırmak ............................................................................. 120
2. Kat İrtifakı Hakkının Devri Zorunluluğu ............................................................. 120
3. Kat İrtifakı Sahiplerine Verilen Zararın Giderimi ................................................ 121
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 121
1. İrtifak Hakkı Sahiplerinin Haklarıyla İlgili Kararlar .................................................. 121
2. Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları ile İlgili Kararlar .................................................... 126
D. ORTAK YERLERDE İNŞAAT ONARIM TESİS VE DEĞİŞİKLİKLER YAPMA KOŞULLARI ................ 128
I. Kat Maliklerinin Ortak Yerlere İlişkin Borçları .......................................................... 129
1. Genel Kural .......................................................................................................... 129
2. Ortak Yerlerin Bakımı ve Korunması .................................................................. 129
II. Ortak Yerlerde Onarım ve Değişiklikler Yapma ve Koşulları ................................... 130
1. Tüm Kat Maliklerinin Beşte Dördünün Yazılı Rızasının Olması ......................... 130
2. Kat Maliklerinin Rızasının Aranmadığı Onarım ve Değişikliler .......................... 131
a. Acil ve Zorunlu Onarımlar ............................................................................... 131
b. Bağımsız Bölümde Yapılan Onarım ve Değişiklikler ...................................... 131
c. Belli Koşullarda Rıza Aranmadan Yapılan Tesis ve Değişiklikler ................... 132
ca. Güneş Enerjisi Sistemi Kurulması .............................................................. 132
cb. Balkon ve Pencerelerine Panjur Takılması ................................................. 132
cc. Kapı ve Pencerelere Demir Parmaklık Yapılması....................................... 132
cd. Reklam Panosu Asılması, Klima Cihazı Konulması .................................. 133
III. Toplu Yapılarda Ortak Yerler ve Özellikleri ............................................................ 134
IV. Ortak Yerlerle İlgili Genel Değerlendirme ............................................................... 136
E. ORTAK YERLERİN KİRALANMASI VE KOŞULLARI ............................... 136
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 139
F. ORTAK YERLERDE YENİLİK VE İLÂVELER ............................................. 152
I. Faydalı Yenilik ve İlaveler .......................................................................................... 152
1. Ortak Yerlerde Faydalı Yenilik ve İlaveler .......................................................... 152
a. Faydalı Yenilik ve İlaveler Yamak İçin Gerekli Koşullar ................................ 152
b. Yenilik ve İlaveler İçin Kat Malikleri Kurulu Kararı ....................................... 153
c. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma ............................................ 154
2. Özürlülerin Yaşamı İçin Zorunlu Yenilik ve İlaveler ........................................... 155
3. Anayapının Isı Yalıtımı, Isıtma Sisteminin ve Yakıtının Değiştirilmesi .............. 156
a. Isı Yalıtımı ........................................................................................................ 156
b. Isıtma Sisteminin Yakıt Dönüşümü-Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi ............. 157
c. Isı Yalıtımı ve Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi Giderlerine Katılma .............. 160
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 161
1. Ortak Yerlerde Yararlı Yenilik ve İlavelerle İlgili Kararlar ................................... 161
2. Özel Amaca Özgülenen Ortak Yerlerde Yenilik ve Eklemelerle İlgili Kararlar ................. 166
3. Anayapının Isıtma Sisteminin Değiştirilmesi ve Yakıt Dönüşümü ile İlgili Kararlar  ........ 169
4. Faydalı Yenilik ve İlavelerin Giderlerine Katılma ile İlgili Kararlar ..................... 174
II. Çok Masraflı ve Lüks Olan Yenilik ve İlaveler ......................................................... 175
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 177
G. ANAYAPIYA BAĞIMSIZ BÖLÜM İLAVESİ VEYA ÇEKME KAT YERİNE TAM KAT YAPILMASI .............. 179
I. Bağımsız Bölüm İlavesinin Kapsamı .......................................................................... 179
II. Anataşınmaza Yeni Bağımsız Bölüm Ekleme Koşulları ........................................... 181
1. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Karar Vermesi .......................................... 181
2. Arsa Paylarının Oybirliğiyle Yeniden Saptanması ............................................... 182
3. Resmi Senetle Kat İrtifakı Kurulması ve Tescil ................................................... 182
III. Yeni Bağımsız Bölümde Paydaş Olmak İstemeyen Kat Malikinin Durumu ............ 183
IV. Yeni Bağımsız Bölümün Kat Mülkiyetine Çevrilmesi ve Tescili ............................ 183
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 184
Bağımsız Bölüm İlavesi ile İlgili Kararlar ...................................................................... 184
H. BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN İÇİNDE DEĞİŞİKLİK VE ONARIM YAPILMASI ............. 196
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 198
Bağımsız Bölümde Yapılan Değişikliklerle İlgili Kararlar ............................................ 198
İ. ANAYAPIYA BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE VE ORTAK YERLERE VERİLEN ZARARDAN SORUMLULUK ....... 206
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 208
Zarardan Sorumlulukla İlgili Kararlar ............................................................................ 208
J. BAĞIMSIZ BÖLÜME GİRİŞ İZNİ VERME ZORUNLUĞU ......................... 224
I. Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verme İçin Zorunlu Nedenler ....................................... 225
1. Hasar ve Bozukluğun Giderilmesi........................................................................ 225
2. Yapının Güvenliğiyle İlgili Teknik İncelemeler Yapılması ................................. 226
3. Harap Olan Yerlerin Yeniden Yapılması ............................................................. 226
II. İzin Vermekle Yükümlü Olanlar ............................................................................... 227
III. İzin Alanların Yükümlülüğü .................................................................................... 227
IV. İzin Yüzünden Uğranılan Zararın Karşılanması ...................................................... 228
V. Hâkimin Müdahalesi – İzin Davası .......................................................................... 228
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 229
Bağımsız Bölüme Giriş İzni Verilmesi ile İlgili Kararlar .............................................. 229
K. ANAYAPININ GÜÇLENDİRİLMESİ - DEPREME DAYANIKLI DURUMA GETİRİLMESİ .......... 238
I. Kat Maliklerinin Anayapıyı Güçlendirme Yükümlülüğü ........................................... 238
II. Yargıtayın Uygulamalarına Göre Anayapıyı Güçlendirme ....................................... 239
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 240
Anayapının Güçlendirilmesi ile İlgili Kararlar ............................................................... 240
L. ANAYAPININ VE BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN HARAP OLMASI ..................... 247
I. Anayapının Tümünün Harap Olması .......................................................................... 247
II. Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması.......................................................... 247
1. Kat Malikinin Bağımsız Bölümü Yeniden Yaptırma Zorunluluğu ...................... 248
2. Harap Olan Bağımsız Bölümün Arsa Payının Devri ............................................ 248
3. Arsa Payını Devir Alanların Bağımsız Bölümü Yaptırma Zorunluluğu ............... 249
III. Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması ........................................................ 251
IV. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat Mülkiyetinin Geçici Kat İrtifakına Çevrilmesi ... 252
V. Bağımsız Bölüm Üzerindeki Kat İrtifakının Yeniden Kat Mülkiyetine Dönüşmesi . 253
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 254
Anayapının Harap Olması ile İlgili Kararlar .................................................................. 254
M. BAĞIMSIZ BÖLÜMDE YAPILMASI YASAK İŞLER VE MESKENDE İŞYERİ AÇILMASI .............. 263
I. Bağımsız Bölümü Özgülendiği Amaca Uygun Kullanma Yükümlülüğü ................... 263
II. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşler ...................................... 264
III. Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Vereceği Kararla Yapılacak İşler ................ 265
1. Kütükte Mesken Olarak Kayıtlı Bağımsız Bölümde İş Yeri Açılması ................. 265
2. Kurul Kararı Olmadan Meskende Açılabilecek İş Büroları .................................. 265
a. Doktor Muayenehanesi ..................................................................................... 266
b. Avukat Yazıhanesi, Mühendislik- Mimarlık Çizim Bürosu,
Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Bürosu .................. 266
IV. Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmayan Durumlar....................................... 267
V. Yönetim Planı ile Getirilen Yasaklama ..................................................................... 267
VI. Yasak İşlerin Yaptırımı - Eski Hale Getirme ve Tahliye .......................................... 268
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme ................................................................................ 269
2. Davanın Tarafları (Davacı-Davalı) ....................................................................... 269
3. Mahkeme Kararının İçeriği ve Niteliği ................................................................. 270
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 271
1. Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşlerle İlgili Kararlar ............. 271
2. İşyeri Olan Bağımsız Bölümde Tapuda Yazılı Olandan
Farklı Bir İşyeri Açılmasıyla İlgili Kararlar ......................................................................... 277
3. Meskende İş Yeri Açılması ile İlgili Kararlar ............................................................. 281
4. Meskenin İşyeri ile Birleştirilmesiyle İlgili Kararlar .................................................. 290
5. Meskende Muayenehane Yazıhane ve Büro Açılmasıyla İlgili Kararlar .................... 292
6. Yönetim Planında Getirilen Yasaklama ile İlgili Kararlar .......................................... 300
7. Dava Açma Yeteneği ve İyi Niyet ile İlgili Kararlar .................................................. 301
N. ANATAŞINMAZIN GENEL GİDERLERİNE KATILMA YÜKÜMÜ – GENEL GİDERLERİN TAHSİLİ ...... 302
I. Genel Giderlerin Kapsamı ve Katılma Yöntemi ......................................................... 303
1. Genel Giderlerin Kapsamı .................................................................................... 303
2. Genel Giderlere Katılma Yöntemi ........................................................................ 304
a. Genel Giderlere katılmada Anlaşma İlkesi ....................................................... 304
b. Genel Giderlerin Ödenmesinde Yasal İlke ....................................................... 305
ba. Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler ........................................................... 305
bb. Arsa Payı Oranında Ödenecek Giderler ..................................................... 305
II. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama ............................................................... 305
III. Ortak Giderleri Ödemekle Yükümlü Olanlar ........................................................... 306
1. Kat Malikleri ........................................................................................................ 306
2. Bağımsız Bölümde Sürekli Oturanlar ................................................................... 306
IV. Genel Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı ................................. 307
1. Ortak Giderlerin İcra Takibi ve Dava Yoluyla Ödettirilmesi ............................... 307
2. Gecikme Tazminatı............................................................................................... 309
3. İcra İnkâr Tazminatı ............................................................................................. 311
4. Kat Mülkiyetinin (Bağımsız Bölümün) Devri Zorunluluğu ................................. 312
V. Kat İrtifaklı Taşınmazlarda 20. Maddenin Uygulanması ........................................... 312
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 313
1. Kat Maliklerinin Ortak Giderlerden Sorumluluğu ile İlgili Kararlar .......................... 313
2. Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınamama ile İlgili Kararlar .................................... 330
3. Ortak Giderlere Katılma Yöntemi ile İlgili Kararlar .................................................. 335
4. Blok Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ile İlgili Kararlar ........................................ 338
5. Ortak Yerlerin Onarım Giderleri ile İlgili Kararlar .................................................... 340
6. Ortak Giderleri Kovuşturma ve Dava Ehliyetiyle İlgili kararlar ................................ 341
7. Gecikme Tazminatı ve İcra Tazminatı ile İlgili Kararlar ........................................... 349
8. Aidat Alacaklarında Zamanaşımı ile İlgili Kararlar ................................................... 363
Ö. KAPICI DAİRESİNİN VE DİĞER GÖREVLİLERE ÖZGÜLENEN YERLERİN BOŞALTILMASI ........ 364
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 367
Kapıcı Dairesinin Boşaltılması (Tahliyesi) ile İlgili Kararlar ........................................ 367
Üçüncü Bölüm ANATAŞINMAZIN YÖNETİMİ
KONUYA GİRİŞ ........................................................................................................ 373
A. KAT MALİKLERİ GENEL KURULU .............................................................. 374
I. Anataşınmaz Kat Malikleri Kurulunca Yönetilir ........................................................ 374
II. Yönetim Biçimi Kat Malikleri Kurulunca Kararlaştırılır .......................................... 374
III. Yönetim Biçimi Yasaların Emredici Kurallarına Aykırı Olamaz............................. 375
B. YÖNETİM PLANI ................................................................................................ 376
I. Yönetim Planının Kapsamı ......................................................................................... 376
1. Yönetim Planı Anataşınmazın Yönetim Biçimini Belirler ................................... 376
2. Yönetim Planı Anataşınmazın Kullanma Maksat ve Şeklini Belirler................... 377
3. Yönetim Planı Yönetici ve Denetçilerin Ücretiyle İlgili Kuralları Belirler .......... 378
4. Yönetim Planı Yönetime İlişkin Diğer Hususları Belirler .................................... 379
II. Yönetim Planının Düzenlenmesi .............................................................................. 380
1. Yönetim Planının Tüm Malikler Tarafından İmzalanması ................................... 381
2. Yönetim Planının İmzalanmış Sayılmasını Gerektiren Özel Durum .................... 382
III. Yönetim Planının Değiştirilmesi .............................................................................. 382
IV. Yönetim Planının İptali ............................................................................................ 383
V. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı ............................................................... 384
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 386
1. Yönetim Planının Niteliği ve Bağlayıcılığı ile İlgili Kararlar .................................... 386
2. Yönetim Planının Değiştirilmesi ile İlgili Kararlar .................................................... 397
3. Yönetim Planının İptali ile İlgili Kararlar .................................................................. 402
4. Malikin Yönetim Planını İmzalamış Sayılmasına Karar Verilemeyeceği ile İlgili Kararlar ................ 407
C. GENEL KURUL TOPLANTISI –TOPLANTI VE KARAR YETER SAYISI-OY KULLANMA .............. 408
I. Olağan Toplantı ........................................................................................................... 409
II. Olağanüstü Toplantı ................................................................................................... 410
III. Kat Maliklerinin Toplantıya Çağırılması .................................................................. 411
1. Olağan Toplantıya Çağırı ..................................................................................... 411
2. Olağanüstü Toplantıya Çağırı ............................................................................... 412
IV. Toplantı ve Karar İçin Yeter Sayı (Madde 30) ......................................................... 414
1. Toplantı İçin Yeter Sayı........................................................................................ 414
a. Birinci Toplantı İçin Yeter Sayı ........................................................................ 414
b. İkinci Toplantı için Yeter Sayı ......................................................................... 416
2. Karar İçin Yeter Sayı ............................................................................................ 416
a. Genel Kural – Oy çokluğu ................................................................................ 416
b. Oybirliği Aranan Kararlar ................................................................................ 416
c. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Kararlar ............................................................. 417
d. Sayı ve Pay Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) Aranan Kararlar ............................. 417
V. Oya Katılma ve Oy Kullanma ................................................................................... 418
1. Kat Malikinin Oy Hakkı ....................................................................................... 418
a. Bir Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı ................................................. 419
b. Birden Çok Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı ................................... 419
c. Bir Bağımsız Bölümün Birden Çok Malikinin Oy Hakkı ................................. 419
2. Oy Kullanma ........................................................................................................ 421
a. Kat Malikinin Oy Kullanması ........................................................................... 421
b. Yasal Temsilcinin Oy Kullanması .................................................................... 421
c. Vekil Eliyle Oy Kullanma ................................................................................ 421
3. Malikin Doğrudan Kendisini İlgilendiren Konuda Oya Katılamama ................... 423
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 424
1. Olağan ve Olağanüstü Toplantılara Çağrı ile İlgili Kararlar ....................................... 424
2. Toplantı Yeter Sayısı İli İlgili Kararlar ....................................................................... 432
3. Karar Alma ve Oy Kullanma ile İlgili Kararlar .......................................................... 437
D. GENEL KURUL KARARLARININ NİTELİĞİ VE BAĞLAYICILIĞI ........ 442
I. Genel Kurul Kararlarının Dayanağı ve Kaynağı ......................................................... 442
II. Genel Kurul Kararlarına Uyma Yükümlülüğü ........................................................... 442
III. Anlaşmazlıklarda Kat Malikleri Kuruluna Başvurma .............................................. 443
1. Genel Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar ....................................... 443
2. Genel Kurula Öncelikle Başvurmanın Gerekmediği Durumlar ............................ 444
IV. Kararların Deftere Yazılması ve İmzalanması ......................................................... 445
V. Genel Kurulca Aynı Konuda Alınan Önceki Kararın Geçerliliği .............................. 446
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 447
Genel Kurul Kararları ile İlgili Yargıtay Kararları ......................................................... 447
E. YÖNETİCİ ATANMASI -GÖREVLERİ HAKLARI ve SORUMLULUĞU ................... 452
I. Yönetici Atama (Seçimi) ............................................................................................ 453
1. Yönetici Atama Koşulları ..................................................................................... 453
a. Yönetici Atanması Zorunluluğu ....................................................................... 453
b. İsteğe Bağlı Yönetici Atama ............................................................................ 453
c. Anataşınmazın Tek Malikinin Yönetici Sayılması ........................................... 454
2. Yönetici Atama Yöntemi...................................................................................... 454
a. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Atanması (seçimi) ................................. 454
b. Yöneticinin Hâkim Tarafından Atanması ........................................................ 456
II. Yöneticinin Görevleri ................................................................................................ 457
1. Genel Yönetim İşlerinin Görülmesi ..................................................................... 457
2. Defter Tutulması ve Belgelerin Saklanması ......................................................... 458
3. İşletme Projesinin Yapılması ................................................................................ 459
III. Yöneticinin Sorumluluğu ......................................................................................... 460
IV. Yöneticinin Hakları .................................................................................................. 462
1. Yöneticinin Sözleşmeyi Bozma ve Yöneticilikten Çekilme Hakkı ...................... 462
2. Yöneticinin Tazminat İsteme Hakkı ..................................................................... 463
3. Yöneticinin Ücret İsteme Hakkı ........................................................................... 463
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 464
1. Yönetici Atanmasına İlişkin Kararlar ......................................................................... 464
a. Yöneticinin Kat Malikleri Kurulunca Atanması ile İlgili Kararlar ......................... 464
b. Yöneticinin Mahkemece Atanması ile İlgili Kararlar ............................................ 474
c. Sekizden Az Bağımsız Bölümlü Anataşınmaza Yönetici Atanmasıyla İlgili Kararlar .......... 480
2. Yöneticinin Görevleriyle İlgili Kararlar ..................................................................... 481
a. Yöneticinin Görevi Kapsamına İlişkin Kararlar ..................................................... 481
b. Yöneticinin Dava Açma Yeteneği İli İlgili Kararlar .............................................. 486
c. Yöneticiye Husumet Yöneltilmesiyle ilgili Kararlar .............................................. 491
d. Yöneticinin Defter Tutmasıyla İlgili Kararlar ........................................................ 495
e. Yöneticinin İşletme Projesi Yapmasıyla İlgili Kararlar ......................................... 497
3. Yöneticinin Sorumluluğu ile İlgili Kararlar ............................................................... 500
4. Yöneticinin Haklarıyla İlgili Kararlar ........................................................................ 513
F. DENETÇİ –SEÇİMİ VE GÖREVLERİ ............................................................. 515
I. Denetçi Seçimi ............................................................................................................ 516
II. Denetçinin Görevleri ................................................................................................. 516
III. Denetçi Ücreti .......................................................................................................... 517
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 517
Denetçi ile İlgili Kararlar ............................................................................................... 517
G. DEVRE MÜLK HAKKI VE DEVRE MÜLK YÖNETİMİ .............................. 520
I. Devre Mülk Hakkı.................................................................................................... 520
II. Devre Mülk Yönetimi .............................................................................................. 523
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 525
Devre Mülk Hakkı ile İlgili Kararlar .............................................................................. 525
Dördüncü Bölüm TOPLU YAPILAR VE TOPLU YAPI YÖNETİMİ
KONUYA GİRİŞ ......................................................................................................... 529
A. TOPLU YAPI TANIMI KAPSAMI VE NİTELİĞİ ........................................... 530
I. Toplu Yapının Tanımı ................................................................................................. 530
II. Toplu Yapının Kapsamı ve Niteliği ........................................................................... 531
B. TOPLU YAPI ORTAK YER VE TESİSLERİ ................................................... 533
I. Ortak Yer Niteliğindeki Parseller ................................................................................ 534
II. Ortak Sosyal ve Alt Yapı Tesisleri ............................................................................ 535
1. Blok Yapıya İlişkin Ortak Yerler.......................................................................... 535
2. Bir Parsele İlişkin Ortak Yer ve Tesisler .............................................................. 536
3. Toplu Yapı Kapsamındaki Ortak Yerlerin Özgülenmesi ...................................... 536
a. Bloklara Özgülenen Ortak Yerler ..................................................................... 537
b. Grup Oluşturan Yapılara Özgülenen Ortak Yer ve Tesisler ............................. 537
4. Toplu Yapıdaki Tüm Maliklerinin Yararlandığı Ortak Yer ve Tesisler ............... 538
5. Toplu Yapı İçerisinde Kalan Kamuya Ayrılan Yerlerin Durumu ......................... 539
C. TOPLU YAPI KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI ........................... 540
I. Kat Maliklerinin Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanma Hakkı ................................... 540
II. Kat Maliklerinin Ortak Yer ve Tesislerde Tasarruf Hakkı ......................................... 540
D. TOPLU YAP KAT MALİKLERİNİN ORTAK YERLER İLE İLGİLİ BORÇLARI VE
YÜKÜMLÜLÜKLERİ.......................................................................................................... 541
I. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma ................................................................... 541
1. Malikin Kendi Bloğuna İlişkin Ortak Giderlerden Sorumluluğu .......................... 542
2. Birkaç Bloğa özgülenen Ortak Yerlere ve Hizmetlere İlişkin Giderlerden Sorumluluk ................ 542
3. Tüm Yapılar İçin Ortak Yerlere ve Tesislere İlişkin Giderlerden Sorumluluk ..... 543
4. Yapılardan Bir Kısmının Tamamlanmış Olması Durumunda Ortak Giderlerden Sorumluluk ......... 543
5. Toplu Yapılarda Ortak Giderlere Katılma Oranının Belirlenmesi ........................ 545
6. Ortak Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Yaptırımı .............................. 546
a. Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödettirilmesi ................................ 547
b. İcra İnkâr Tazminatı ......................................................................................... 549
c. Gecikme Tazminatı ........................................................................................... 550
II. Ortak Giderlerle İlgili Kurul Kararlarının Niteliği ..................................................... 553
III. Toplu Yapı Ortak Giderlerine Katılmaktan Kaçınamama ........................................ 554
1. Ortak Yer ve Tesisleri Kullanmaktan Vazgeçme ................................................. 556
2. Ortak Yer ve Tesislerden Yararlanmaya Gerek ve Gereksinim Olmaması .......... 556
3. Ortak Yer ve Tesislerden Yeterli Derecede Yararlanamama ............................... 557
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 558
Toplu Yapılarda Ortak Gider Alacağı ile İlgili Kararlar ................................................ 558
E. TOPLU YAPI VAZİYET PLANI VE PROJELERİ .......................................... 582
I. Toplu Yapı Mimari Projesi ve Vaziyet Planı .............................................................. 582
II. Toplu Yapı İçerisinde Kalan Kamuya Ayrılan Yerlerin Durumu .............................. 583
III. Toplu Yapı Uygulamasına İlişkin Yönetmelik ......................................................... 584
1. Toplu yapı Kuruluşunda Tapu İdaresine Sunulması Zorunlu Belgeler ................ 584
2. Toplu Yapı Vaziyet Planı ve Projenin Elektronik Ortamda Düzenlenmesi .......... 585
F. TOPLU YAPI YÖNETİM PLANI VE DEĞİŞTİRİLMESİ ............................. 586
I. Toplu Yapı Yönetim Planı .......................................................................................... 586
II. Toplu Yapı Yönetim Planının Değiştirilmesi ............................................................ 588
III. Toplu Yapı Yönetim Planlarının Toplu Yapı Hükümlerine Uyarlanması ................ 588
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 589
Toplu Yapı Yönetim Planı ile İlgili Kararlar ................................................................. 589
G. TOPLU YAPI YÖNETİMİ -YETKİLİ KURULLAR VE OLUŞUMU ............ 594
I. Blok Kat Malikleri Kurulu ve Oluşumu...................................................................... 594
II. Grup Oluşturan (Blok Niteliğinde Olmayan Yapılar ile Blok Yapılar Maliklerinden Oluşan) Kat Malikleri Kurulu ........... 596
III. Birden Çok Parselden Oluşan Toplu Yapıda Parsel Kat Malikleri Kurulu .............. 597
IV. Tek Parsel Toplu Yapılarda Kat Malikleri Kurulu ve Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ................... 598
V. Ada Kat Malikleri Kurulu ve Ada Temsilciler Kurulu .............................................. 598
VI. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ve Temsilciler Kurulu......................................... 600
1. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu ......................................................................... 600
2. Toplu Yapı Temsilciler Kurulu ............................................................................ 600
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 601
Toplu Yapı Kurulları ile İlgili Kararlar .......................................................................... 601
H. KURUL TOPLANTILARI VE KARARLARI –KARAR YETER SAYISI ................... 606
I. Toplantı Zamanı .......................................................................................................... 606
1. Olağan Toplantı .................................................................................................... 606
2. Olağanüstü Toplantı ............................................................................................. 607
II. Toplantıya Çağrı ........................................................................................................ 608
1. Olağan Toplantıya Çağrı ...................................................................................... 608
2. Olağanüstü Toplantıya Çağrı ................................................................................ 608
III. Kurullarda Toplantı ve Karar Yeter Sayısı ............................................................... 609
1. İlk Toplantı ve Karar Yeter Sayısı........................................................................ 610
2. İkinci Toplantı Yeter Sayısı .................................................................................. 612
3. Karar Yeter Sayısı İçin Nitelikli Çoğunluk Aranan Durumlar ............................. 612
a. Oybirliği Aranan Durumlar .............................................................................. 612
b. Beşte Dört Çoğunluk Aranan Durumlar ........................................................... 613
c. Sayı ve Pay Çoğunluğu (Çifte Çoğunluk) Aranan Durumlar ........................... 613
İ. KURULLARDA OY HAKKI VE OY KULLANMA ......................................... 614
I. Kat Malikleri Kurullarında Oy Hakkı ve Oy Kullanma .............................................. 615
1. Kat Malikinin Oy Hakkı ....................................................................................... 615
a. Tek Bağımsız Bölüm Malikinin Oy Hakkı ....................................................... 615
b. Birden Çok Bağımsız Bölüme Malik Olanın Oy Hakkı ................................... 615
c. Birden Çok Maliki Olan Bir Bağımsız Bölümde Oy Hakkı ............................. 616
2. Oy Kullanma ........................................................................................................ 617
a. Kat Malikinin Oy Kullanması ........................................................................... 617
b. Yasal Temsilcinin Oy Kullanması .................................................................... 617
c. Vekil Eliyle Oy Kullanma ................................................................................ 618
d. Doğrudan Kendisini İlgilendiren Konuda Oya Katılamama ............................. 619
II. Ada ve Toplu Yapı Temsilciler Kurullarında Oy Hakkı ve Oy Kullanma ................. 620
J. YÖNETİCİ VE DENETÇİ ATAMA ................................................................... 622
I. Blok İçin Yönetici ve Denetçi Atanması ..................................................................... 623
II. Toplu Yapı İçin Yönetici ve Denetçi Atanması ......................................................... 623
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 624
Toplu Yapılarda Kurul Kararlarının İptali ile İlgili Kararlar .......................................... 624
K. TOPLU YAPI UYUŞMAZLIKLARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME ................ 629
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 631
Görevli Mahkeme ile İlgili Kararlar ............................................................................... 631
Beşinci Bölüm KAT MÜLKİYETİNDEN KAYNAKLANAN UYUŞMAZLIKLAR VE
ÇÖZÜM YOLLARI KAT MÜLKİYETİ DAVALARI KONUYA GİRİŞ ................................. 669
A. KAT MALİKLERİ KURULUNA BAŞVURMA ................................................ 670
I. Öncelikle Kurula Başvurmanın Zorunlu Olduğu Durumlar ........................................ 670
II. Genel Kurula Başvurmadan Dava Açılabilecek Durumlar ........................................ 671
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 672
Kat Malikleri Kuruluna Başvurma ile İlgili Kararlar ..................................................... 672
B. DAVA YOLUNA BAŞVURMA - HÂKİMİN MÜDAHALESİNİ İSTEME .................. 677
I. Kat Mülkiyetine İlişkin Davalarda Görevli Mahkeme ................................................ 678
II. Kat Mülkiyetine İlişkin Davalarda Yetkili Mahkeme ................................................ 681
III. Kat Mülkiyetine İlişkin Davalarda Taraflar ............................................................. 682
1. Dava Açma Hakkı (Aktif Husumet Ehliyeti) ....................................................... 682
a. Kat Maliklerinin Dava Hakkı ........................................................................... 683
b. Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı ............................................................. 685
ba. İntifa Hakkı Sahibinin Dava Hakkı ............................................................ 687
bb. Kiracının Dava Hakkı ................................................................................ 688
bc. Yöneticinin Dava Hakkı ............................................................................. 689
2. Davalı - Pasif Husumet Ehliyeti ........................................................................... 691
a. Haksız Eylemlerle İlgili Anlaşmazlıklarda Husumet ....................................... 692
b. Tazminat ve Alacakla İlgili Anlaşmazlıklarda Husumet .................................. 693
c. Kurul Toplantısı ve Kararlarının İptali İstemlerinde Husumet ......................... 694
IV. Dava Hakkını Kullanma Süresi ................................................................................ 696
V. Kanıtlama Araçları - Kanıtlar .................................................................................... 697
VI. Yargılama Yöntemi .................................................................................................. 699
1. Uyuşmazlığı İnceleme Evresi ............................................................................... 700
2. Hâkimin Kararı ..................................................................................................... 700
a. Kararın Kaynağı ............................................................................................... 701
b. Kararın Niteliği ................................................................................................ 701
c. Kararın Yerine Getirilmesi İçin Süre................................................................ 702
3. Hâkimin Kararının Yerine Getirilmemesinin Yaptırımı ....................................... 703
a. Hukuki Yaptırımlar .......................................................................................... 703
aa. İcra Yoluna Başvurma ................................................................................ 703
ab. Kat Mülkiyeti Yasasının 25. Maddesinin Uygulanması ............................. 704
b. Para Cezası Yaptırımı ...................................................................................... 705
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 706
1. Görevli ve Yetkili Mahkeme ile İlgili Kararlar .......................................................... 706
2. Davada Taraf Ehliyeti-Husumet ile İlgili Kararlar ..................................................... 744
3. Yargılama ve Hükümle ilgili Kararlar ........................................................................ 796
4. Hak Düşürücü Süre ile İlgili Kararlar ........................................................................ 828
C. ARSA PAYI VE ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ DAVASI ....................... 835
I. Arsa Payının Tanımı Niteliği ve Önemi...................................................................... 836
II. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ............................................................ 838
III. Arsa Paylarının Değiştirilemeyeceği Durumlar ....................................................... 841
IV. Arsa Paylarının Yeniden Düzenlenmesi .................................................................. 842
1. Arsa Paylarının İdari Yoldan Düzeltilmesi .......................................................... 842
2. Arsa Paylarının Dava Yoluyla Düzeltilmesi......................................................... 843
a. Görevli ve Yetkili Mahkeme ............................................................................ 844
b. Davacı (Aktif Dava Ehliyeti) ........................................................................... 844
c. Davalılar (Pasif Husumet Ehliyeti)................................................................... 844
d. Dava Hakkını Kullanma Süresi ........................................................................ 845
e. Yargılama ve Karar........................................................................................... 845
V. Değerlendirme ........................................................................................................... 846
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 847
1. Bağımsız Bölümlere Arsa Payı Özgülenmesi ile İlgili Kararlar ................................. 847
2. Arsa Payının Düzeltilmesi ile İlgili Kararlar .............................................................. 851
D. TAŞINMAZ ORTAKLIĞININ KAT MÜLKİYETİ KURULMASI YOLUYLA GİDERİLMESİ DAVASI................ 876
I. Kat Mülkiyetinin Dava Yoluyla Kurulması Koşulları................................................. 876
II. Davada Mahkemece Yapılması Gereken İşlemler ..................................................... 877
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 880
Kat Mülkiyetinin Dava Yoluyla Kurulması ile İlgili Kararlar ........................................ 880
E. İMAR YASASINA GÖRE ORTAKLAŞTIRILAN TAŞINMAZLARDA ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI ........... 924
I. Maliklerin Anlaşmasıyla Ortaklığın Giderilmesi ........................................................ 924
II. Dava Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi ........................................................................ 925
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 927
Ortaklaştırılan Taşınmazlarda Ortaklığın Giderilmesi ile İlgili Kararlar ........................ 927
F. ORTAK YERE ELATMANIN ÖNLENMESİ VE ESKİ HALE GETİRİLMESİ DAVASI ................ 935
I. Davanın Konusu .......................................................................................................... 935
II. Yargılama ve Karar .................................................................................................... 937
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 939
Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirilmesi ile İlgili Kararlar ............... 939
G. MİMARİ PROJEYE AYKIRI DEĞİŞİKLİKLERİN PROJEYE UYGUN HALE GETİRİLMESİ DAVASI ...... 991
I. Anayapının Onaylı Mimari Projeye Aykırı Yapılmış Olması ..................................... 991
II. Proje Değişikliğini Gerektiren İlave ve Yenilikler Yapılması ................................... 992
YARGITAY KARARLARI ........................................................................................... 993
Onaylı Mimari Projeye Aykırı Değişiklikler ile İlgili Kararlar ...................................... 993
H. BAĞIMSIZ BÖLÜM MÜLKİYETİNİN DEVRİ DAVASI ............................. 1032
I. Devir Zorunluluğunun Koşulları ............................................................................... 1032
1. Kat Malikinin Borç ve Yükümleri Yerine Getirmemiş Olması .......................... 1032
2. Borçları Yerine Getirmemenin Çekilmez Derecede Olması ............................... 1033
a. Ortak Gider ve Avans Payını Ödememekte Direnme ..................................... 1033
b. Hâkimin Kararını Yerine Getirmemekte Direnme ......................................... 1034
c. Bağımsız Bölümün Ahlâk ve Adaba Aykırı Olarak Kullanılması .................. 1035
II. Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Zorunlu Devrini İsteme .......................................... 1035
1. Devir Konusunda Kat Malikleri Kurulunca Karar Alınması .............................. 1036
2. Devir Davası Açılması ........................................................................................ 1036
a. Davanın Tarafları ........................................................................................... 1037
b. Dava Hakkının Düşmesi –Hak Düşürücü Süre .............................................. 1037
III. Devir Davasında Mahkeme Kararının Niteliği ....................................................... 1038
1. Devir Bedeli ....................................................................................................... 1038
2. Devrin Arsa Payı Oranında Yapılması ............................................................... 1038
YARGITAY KARARLARI ......................................................................................... 1039
Bağımsız Bölüm Mülkiyetinin Devri Davasıyla İlgili Kararlar ................................... 1039
İ. KAT İRTİFAKININ DEVRİ DAVASI ............................................................. 1042
I. Kat İrtifakının Devrini İsteme Koşulları ................................................................... 1042
1. Kat İrtifakı Sahibinin Borçlarını Yerine Getirmemiş Olması ............................. 1042
2. Borçlunun Temerrüde Düşmesi (Borcunu Ödememekte Direnmesi) ................. 1043
II. Kat İrtifakının Devri Davası .................................................................................... 1044
1. Davanın Tarafları ............................................................................................... 1044
2. Dava Açma Süresi .............................................................................................. 1045
3. Görevli ve Yetkili Mahkeme .............................................................................. 1045
4. Mahkeme Kararının Niteliği .............................................................................. 1046
J. ORTAK GİDER ALACAĞININ TAHSİLİ DAVASI ..................................... 1047
I. Davanın Konusu ve Niteliği ...................................................................................... 1047
II. Ortak Giderleri Ödemekle Yükümlü olanlar ........................................................... 1048
III. Davanın Tarafları ................................................................................................... 1048
1. Davacı ................................................................................................................ 1048
2. Davalı ................................................................................................................. 1048
3. Dava Hakkını Kullanma Süresi .......................................................................... 1049
4. Davada istenebilecek hususlar ve Kanıtlar ......................................................... 1049
5. Görevli ve Yetkili mahkeme .............................................................................. 1050
6. Yargılama Yöntemi ve Karar ............................................................................. 1050
YARGITAY KARARLARI ......................................................................................... 1050
1. Ortak Gider Alacağının tahsili davasında taraf ehliyetine ilişkin kararlar ................ 1050
2. Gecikme Tazminatı, İcra Tazminatı ve Yasal Faiz ile İlgili Kararlar....................... 1054
K. GENEL KURUL KARARLARININ İPTALİ DAVASI .................................. 1065
I. İptal Davası Açılmasının Koşulları ........................................................................... 1066
II. Dava Açma (Hakimin Müdahalesini İsteme) .......................................................... 1068
1. Dava Açma Hakkı (Aktif Husumet Ehliyeti) ..................................................... 1068
a. Kat Maliklerinin Dava Hakkı ......................................................................... 1068
b. Kat Maliki Olmayanların Dava Hakkı ........................................................... 1068
2. Davalı (Pasif Husumet Ehliyeti) ......................................................................... 1069
III. Görevli ve Yetkili Mahkeme .................................................................................. 1069
IV. Yargılama ve Karar ................................................................................................ 1070
YARGITAY KARARLARI ......................................................................................... 1070
1. Genel Kurul Kararlarının İptali Davası ile İlgili Kararlar ........................................ 1070
2. Dava Açma Süresi ile İlgili Kararlar ........................................................................ 1100
L. YÖNETİM PLANININ İPTALİ DAVASI ....................................................... 1110
I. Davanın Konusu ........................................................................................................ 1111
II. Davanın Tarafları ..................................................................................................... 1112
1. Davacı ................................................................................................................. 1112
2. Davalı ................................................................................................................. 1112
3. Yargılama ve Hüküm .......................................................................................... 1112
YARGITAY KARARLARI ......................................................................................... 1113
M. YÖNETİCİNİN MAHKEMECE ATANMASI İSTEMİNE İLİŞKİN DAVA .................... 1118
1. Davanın Konusu ve Koşulları ................................................................................... 1118
2. Davanın Tarafları...................................................................................................... 1119
3. Yargılama ve Karar .................................................................................................. 1119
YARGITAY KARARLARI ......................................................................................... 1120
Altıncı Bölüm KAT MÜLKİYETİ UYUŞMAZLIKLARINDA DAVA ŞARTI: ARABULUCUYA BAŞVURMA ZORUNLULUĞU KAT MÜLKİYETİ DAVALARINDA BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
A. DAVA ŞARTI - DAVADAN ÖNCE ARABULUCUYA BAŞVURMA ZORUNLULUĞU ............. 1129
I. Yetkili Arabulucu ...................................................................................................... 1129
II. Uyuşmazlığın Tarafları ............................................................................................ 1130
1. Başvurucu ........................................................................................................... 1130
a. Kat maliki ....................................................................................................... 1130
b. Kat Malik olmayanlar ..................................................................................... 1130
c. Yönetici .......................................................................................................... 1130
2. Karşı Taraf .......................................................................................................... 1130
III. Arabulucuya Başvurma Hakkını Kullanma Süresi ................................................. 1131
1. Kurul Kararlarının İptali İsteminde .................................................................... 1131
2. Kurul Kararlarının İptali İstemi Dışındaki Uyuşmazlıklarda .............................. 1132
IV. Sıkca Dava Konusu Edilen Uyuşmazlıklar Özelinde Arabuluculuk Yönünden Değerlendirme ............. 1132
1. Arsa Paylarının Düzeltilmesi İstemine İlişkin Uyuşmazlık ................................ 1133
a. Arsa Payının Niteliği ve Önemi ...................................................................... 1133
b. Hangi durumlarda Arsa Paylarının Düzeltilmesi İstenir ................................. 1134
c. Görevli ve Yetkili Arabulucu ......................................................................... 1134
d. Uyuşmazlığın Tarafları ................................................................................... 1134
e. Başvuru Hakkını Kullanma Süresi.................................................................. 1134
f. Değerlendirme ................................................................................................. 1134
2. Taşınmaz Ortaklığının Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Giderilmesi ............. 1135
a. Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Paydaşlığın Giderilmesi Koşulları ........... 1135
b. Uyuşmazlığın Tarafları .................................................................................. 1136
c. Değerlendirme ................................................................................................ 1136
3. Ortak Yere Elatmanın Önlenmesi ve Eski Hale Getirilme ................................. 1136
a. Uyuşmazlığın Konusu .................................................................................... 1136
b. Uyuşmazlığın Tarafları .................................................................................. 1137
c. Başvurma Süresi ............................................................................................. 1138
d. Değerlendirme ................................................................................................ 1138
4. Mimari Projeye Aykırılığın Giderilmesi ve Projeye Uygun Hale Getirilmesi ... 1138
a. Uyuşmazlığın Niteliği ve Konusu .................................................................. 1138
b. Uyuşmazlığın Tarafları .................................................................................. 1139
c. Başvuru Süresi................................................................................................ 1139
d. Değerlendirme ................................................................................................ 1139
5. Bağımsız Bölümlere ve Ortak Yerlere Verilen Hasar ve Zararın Giderimi ile ilgili Uyuşmazlık ........... 1139
a. Uyuşmazlığın Yasal Dayanağı ve Konusu ..................................................... 1139
b. Uyuşmazlığın Tarafları .................................................................................. 1140
c. Arabulucuya Başvuru Süresi .......................................................................... 1140
d. Değerlendirme ................................................................................................ 1140
6. Kurul Kararlarının İptali ..................................................................................... 1141
a. İptal İsteminin Yasal Dayanağı ve Koşulları .................................................. 1141
b. Başvuru Nedenleri .......................................................................................... 1141
c. Uyuşmazlığın Tarafları................................................................................... 1142
d. Değerlendirme ................................................................................................ 1142
7. Bağımsız Bölümde Yapılması Yasak İşler ve Meskende İşyeri Açılması .......... 1142
a. Bağımsız bölümde yapılması kesinlikle yasak işler ....................................... 1143
b. Kurul kararı olmadan meskende açılabilecek iş büroları ............................... 1143
c. Yönetim Planı İle Getirilen Yasaklama .......................................................... 1144
d. Uyuşmazlığın konusu ve Arabulucuya Başvurma hakkı ................................ 1144
e. Uyuşmazlığın Tarafları................................................................................... 1144
f. Başvurma Süresi ............................................................................................. 1144
g. Değerlendirme ................................................................................................ 1144
8. Kapıcıya ve Diğer Görevlilere Özgülenen Yerlerin Boşaltılması ...................... 1145
a. Boşaltma (Tahliye) Nedenleri ........................................................................ 1145
b. Boşaltma süresi .............................................................................................. 1145
c. Yasada öngörülen süre içinde boşaltma gerçekleştirilmemişse ...................... 1145
d. Arabulucuya Başvuru Süresi .......................................................................... 1145
e. Uyuşmazlığın Tarafları................................................................................... 1145
f. Değerlendirme ................................................................................................ 1146
9. Yöneticinin Mahkemece Atanması .................................................................... 1146
a. Yöneticinin Mahkemece atanmasının Yasal Dayanağı ve Koşulları .............. 1146
b. Arabulucuya Başvurma Süresi ....................................................................... 1147
c. Uyuşmazlığın Tarafları ................................................................................... 1147
d. Değerlendirme ................................................................................................ 1147
V. Genel Değerlendirme ............................................................................................... 1148
B. KAT MÜLKİYETİ DAVALARINDA BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ VE RAPORU ............... 1149
I. Bilirkişi Kavramı ....................................................................................................... 1149
II. Bilirkişi İncelemesinin Zorunlu Olduğu Durumlar .................................................. 1149
III. Özel ve Teknik Bilgiyi Gerektiren Durumlar ......................................................... 1150
IV. Bilirkişinin Görevlendirilmesi ve Yapacağı İşin Belirlenmesi ............................... 1151
V. Bilirkişilik Görevinin Kapsamı ve Görev Alanı ...................................................... 1152
1. Bilirkişilik Görevinin Kapsamı ........................................................................... 1152
2. Bilirkişinin Görev Alanı ve Görevinin Belirlenmesi .......................................... 1152
VI. Bilirkişinin İnceleme Yapması ve Yetkileri ........................................................... 1153
VII. Bilirkişi Raporu ve İçeriği ..................................................................................... 1153
1. Bilirkişi Raporu Hazırlanması ve İçeriği ............................................................ 1154
2. Bilirkişi Raporuna İtiraz, Ek rapor, İkinci Bilirkişi Raporu ................................ 1155
a. Rapora İtiraz ve Ek Rapor .............................................................................. 1155
b. Ek Bilirkişi Raporu Alınması ......................................................................... 1156
c. Yeni (İkinci) Bilirkişi İncelemesi ve Raporu .................................................. 1156
3. Bilirkişi Raporunu Düzenlenme Biçimi.............................................................. 1157
VIII. Bilirkişi Raporlarına İlişkin Yargı Kararları ve Değerlendirme .......................... 1158
1. Örnek Kararlar ve Değerlendirme ...................................................................... 1159
2. Değerlendirme Sonucu ....................................................................................... 1167
Yedinci Bölüm KAT MÜLKİYETİ KANUNU METNİ KAT MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ DİĞER YASA MADDELERİ, YÖNETMELİKLER, GENELGELER, DAVA DİLEKÇELERİ VE YÖNETİM PLANI ÖRNEKLERİ
A. KAT MÜLKİYETİ KANUNU ........................................................................... 1171
B. KAT MÜLKİYETİ İLE İLGİLİ DİĞER YASA MADDELERİ .................... 1203
7201 SAYILI TEBLİGAT KANUNU ......................................................................... 1203
1136 SAYILI AVUKATLIK KANUNU ..................................................................... 1203
3568 SAYILI SERBEST MUHASEBECİ MALİ MÜŞAVİRLİK VE YEMİNLİ MALİ MÜŞAVİRLİK KANUNU ............ 1203
2709 SAYILI TÜRKİYE CUMHURİYETİ ANAYASASI ......................................... 1203
4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU .................................................................. 1204
3194 SAYILI İMAR KANUNU .................................................................................. 1205
C. YÖNETMELİKLER ........................................................................................... 1209
YAPILARDA ÖZÜRLÜLERİN KULLANIMINA YÖNELİK PROJE TADİLİ KOMİSYONLARI TEŞKİLİ,
ÇALIŞMA USUL VE ESASLARI HAKKINDA YÖNETMELİK ....................................................................... 1209
TOPLU YAPILARDA KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI TESİSİNE DAİR YÖNETMELİK ........................ 1212
BİNALARDA ISI YALITIM YÖNETMELİĞİ .......................................................... 1217
OTOPARK YÖNETMELİĞİ ...................................................................................... 1223
KONUT KAPICILARI YÖNETMELİĞİ .................................................................... 1235
D. GENELGELER ................................................................................................... 1239
KAT MÜLKİYETİNE GEÇİŞ GENELGESİ .............................................................. 1260
E. DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEKLERİ ................................................................... 1264
F. YÖNETİM PLANI ÖRNEKLERİ ..................................................................... 1278
Kaynakça ............................................................................................................. 1323
Kavram Dizini ..................................................................................................... 1325